日生不動産販売株式会社 不動産投資運用専門サイト

よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。
賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。
おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの8％程度、一棟ビルで表面利回りの7％程度がネット利回りとなります。

家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、更地（土地のみ）と比べて相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。
かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。

一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。
ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
住居系の賃料マーケットは下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンの部類に属します。
オフィス系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい分、ハイリスク・ハイリターンとなります。

1. 低金利下での資産運用として
2. 相続税の節税対策として
3. 公的年金のプラス老後の生活資金として
4. 当面使途のない不動産を組み換え
5. 売却益（キャピタルゲイン）を期待して
6. 資産運用のポートフェリオバランスのために
7. 本業収益の補助として安定収益のために

不動産投資にかかわる法律としては、不動産の売買や賃貸については民法･借地借家法、建築物･設備に関しては建築基準法、マンション一室の投資では、マンションの管理運営の基礎となる区分所有法が関連します。
いずれの法律に関しても、弁護士、宅地建物取引業者、不動産管理業者、建築士、マンション管理士などの専門家に相談することで、賃貸経営者の負担は軽減されます。もっとも当事者として身近に起きる事案としてはテナントとの賃料や敷金に関するトラブルが訴訟につながるケースが考えられますので、いつでも相談できる弁護士の先生との顧問関係がお奨めです。
日生不動産販売株式会社では、投資用不動産に精通した弁護士と提携しておりますのでご活用いただけます。

不動産投資のリスクを極力最小化するために、リスク分散という考え方があります。１つの収益用不動産と２つの収益用不動産をもっているケースで比較しますと、仮におのおの１つの収益用不動産が何かしらの事情で、まったく賃貸事業が行えなくなったとしても、２つ収益用不動産をもっていればもう１つの収益用不動産の収入でカバーすることができます。
また、収益用不動産の種類がすべてオフィス系だとすると、景気との連関性が強く、マイナス経済状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することになります。景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を一緒にもっていれば、住居系の収益用不動産で賃貸事業をカバーすることができます。

不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の２つのリターンがあります。この２つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。
インカム収入が得られなくなるケースでは、
1. 人災・自然災害による建物の消滅
2. テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下
3. 周辺エリアの環境変化や競合物件の出現
4. テナントの賃料不払いといった収入面と設備更新にともなう大規模修繕コストの発生
5. 借入金の金利変動
6. 税制改正による税負担増
といった支出面が挙げられます。
また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。

金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。
大きな投資となれば、リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。小さな力であってもテコを利用して大きな力を得られることに例えて、"レバレッジ（テコ）効果"と呼ばれています。
また、不動産投資は、不動産の現物そのものを所有するというオーナーとしての優越感が持てます。

過去に分譲されたマンションは、駅に近く利便性の高いものが多く、また検討できる件数も豊富です。
賃貸マンションと比較して、分譲マンションは一般的に建物のグレードが高いため、テナントにも人気があります。ただし、ファミリー向けのものが多いので、そのエリアの賃貸ニーズに向いているか個別の判断が必要となります。また設備が古く、商品性能面で劣っている場合には、設備の交換も必要となります。
建物管理は、管理組合が委託した管理会社が実施していることが一般的で、その会社がしっかりとした管理を実施しているかどうかは、物件を取得する場合の重要な判断材料です。
テナントが退去した段階で、売却する場合には自己利用を目的とした購入者も含めて、検討対象者が広がることから一棟収益物件と比較して流動性が高いといった特徴があります。

収入の状況や建物の現地確認はもとより、物件の過去の週全履歴やテナント･入居者についての詳しい内容、延滞履歴の有無などについても事前に確認しておくことが重要です。

もちろん必要です。
収益用不動産の場合、テナントが満室の場合には室内を見学することができませんが、もし募集中の空室があれば、必ず室内を見学してください。外観見学だけでもいろいろなことが確認できます。
エントランスや郵便受け周りを見れば建物がきちんと使われているかがわかります。床面や排水溝、窓などを見れば、きちんと清掃しているか、また植栽管理に目が行き届いていているか確認できます。ゴミ出し場や自転車置き場の状況を見れば、入居者のおおまかなレベルは想像がつくものです。
また晴れた日と雨の日、昼と夜とで４つの顔を持っていますので、それぞれ眺めてみると、意外な表情が隠されているかもしれません。

投資金額が大きくなる分、リターン収入も大きくなり、そこから借入金の元金と利息の返済後のリターンが自己資金だけで投資したリターンよりも大きいケースでは、トクすることになります。（レバレッジ効果）
ただし、収入の減少や維持コストの増加に伴って賃貸事業の収支が悪化し、借入金の返済ができなくなってしまうことも考えられます。
その場合、借入金の一括返済を求められ物件を売却しなくてはいけないケースもあります。

収益用に限らず、不動産を購入する場合には、登録免許税や不動産取得税の負担があります。
新築であることや用途が住宅であることで不動産取得税の軽減の特例を受けられる場合があります。また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。
不動産を仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、仲介手数料が生じます。さらに不動産の建物部分の売買について、消費税が課税されます。（土地は非課税です。）
その他、火災保険や借入を行う場合には融資関連の諸費用が必要となります。

不動産投資に対してのリターン・リスクの許容度があまりなければ住居系に限定し、さらに小規模または純粋な投資ということであれば、区分所有建物を中心に物件を選んでいきます。投資規模も中規模以上で、賃貸事業を自ら行い、さらに収益性を高めたいという方であれば、一棟マンションが適しています。
選ぶ物件種別が絞れてきたら、具体的な物件選びとなりますが、ポイントとしては、いざというときには収益用不動産に駆けつけることができる範囲内にあることと、立地・環境・部屋の広さなどのちのちコントロールすることができない条件面には気をつけて選んでください。

その他、投資物件はテナントの入居率が重要です。入居率を高くするために、建物のメンテナンスを定期的にきちんと実施することや、周辺の競合賃貸物件の賃料をよく見極めて設定するなど様々な経営努力を行います。
ただし、賃貸事業において変えられない条件のひとつに、立地条件があります。テナントが賃貸物件に求める一番の条件は利便性です。住居系でシングルまたは夫婦２世帯のテナントにとっては、最寄り駅から徒歩圏であることが絶対的な条件であり、日当たり・環境面に勝る条件となります。

区分所有マンションへの投資は、株式投資などの金融商品に近く、投資として不動産を取得した後は、賃貸管理会社任せといった傾向が強く、また建物全体の維持管理についても、マンションの管理組合が中心となって修繕工事の検討が行われるため、賃貸運営に関してほとんど手間がかかりません。
一棟物件は、不動産を取得してからのテナント管理や建物の維持メンテナンスなどの賃貸運営に対して、所有者自らの判断が求められますので、投資に加え賃貸事業という側面を持ちます。

保有時のリスクとしては、賃料低下リスクと空室リスクが大きなものになります。

景気動向による入居者の所得減少や、築年の経過や管理の不良等に伴い賃貸不動産として魅力を失った場合には賃料低下と空室率の上昇に見舞われることがあります。（人気エリア内でも相対的に他の不動産より競争力に劣る場合はこのようなリスクが発生します。）
また、運営にあたって入居者に賃料滞納が生じるリスクもあり、また、賃貸の形式が一括貸しであったり、ひとつのテナントが多くの割合を占める場合はテナント解約リスクが発生しますので注意が必要です。

そのほかには借入金についての金利の変動リスクがあります。
借り入れを行って購入したオーナーにとって金利の上昇は収益性を減少させる大きな要因となります。

一般の方が入居者募集を行うことはなく、通常は賃貸管理会社に任せることになりますので、大変なことではありません。
賃貸事業は、オーナー自らが作業を行うことは少なく、基本は外部スタッフや専門家に任せることが多く、適宜的確な判断が求めれる事業です。したがって兼業スタイルも可能です。
賃貸事業を本業としている方のなかには、入居者募集の前段の賃借人退去の原状回復から、管理会社だけに任せず室内確認を自ら行っているケースもあります。

賃貸事業規模が拡大してくると、申告作業も自分自身から手を離れ専門の税理士の先生にお願いすることになりますが、資産税や相続にまつわる様々な指導･助言が必要になってきます。
税理士の先生にもそれぞれ強い分野があるのですが、病院の先生のように外科･眼科のように専門科が明示されていないので、いかにして資産税に詳しい先生とめぐり合えるかが、賃貸経営にとって重要なポイントです。
日生不動産販売株式会社では、資産税に精通した税理士と提携しておりますのでご活用いただくことができます。

所得税は、課税対象となる所得金額に対して最低5％から最高40％の所得累進課税です。1,800万円超の所得に対して、最高税率の40％が適用されます。
さらに住民税が一律10％ですので、高額所得者は所得に対して、おおむね50％の税金を納税することになります。
資産形成の観点からは、所得税による外部流出をいかに軽減できるかがポイントとなります。所得税は累進課税となっておりますので、所得を配偶者やお子様に分散し、所得税の税額を低くする方法が考えられます。

毎年経常的にかかるコストは、
1. 建物管理委託コスト
2. 建物小修繕コスト
3. 賃貸管理委託コスト
4. 固定資産税･都市計画税
5. 火災保険（長期一括払いのケースもあり）
などがあります。
またテナントの入れ替えごとに、貸室内のリフォーム費用や状況により設備の交換費用等が発生します。区分所有建物以外の一棟収益用不動産では、10年単位で建物の大規模修繕工事が必要になります。
大規模修繕工事のコストは、修繕とみなされる工事については、その年度の工事費用としてみなされますが、資産価値の向上に寄与する内容の工事代は資本的支出とみなされ、その年度のコストとしてみとめられないことに注意してください。（以後、毎年減価償却として費用計上）

収益用不動産売却時の税金は保有期間等により異なります。

詳しくは、日生不動産販売までお気軽にお問い合わせください。

どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからないといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
いずれにしてもお買換えプランとスケジュール調整が重要になります。

制度の説明など、一般的な内容については営業担当者でもお答えすることが可能です。
個別ケースについての詳細は、税理士や司法書士をご紹介しますので、ご相談が可能です。

国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づき、売り出し価格・売却活動期間などを記載した媒介契約を、お客様と当社との間で締結していただきます。
なお、売主様ご本人様であることを確認するため、権利証または登記識別情報通知書の確認をさせていただき、本人確認手続きを取らせていただきます。

日生不動産販売では、売主様・買主様双方にとって公平・公正・安心・安全な取引を行うため、売買契約書の読み合わせ及びご説明を行います。
売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば、売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。
また、売主様・買主様双方がご納得・ご理解いただいた後に、手付金の授受を行います。

基本的に、広告費についてご負担いただくことはございません。

組み替えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット･デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。
納得のいく売却・購入をするためにも日生不動産販売にご相談ください。
お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案いたします。

媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

代理人でも手続きは可能です。
ただし、委任状などの書類が必要となりますので、日生不動産販売へお尋ねください。

宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引主任者が、契約が成立するまでの間に、売主様・買主様に対して売買物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。
日生不動産販売は、宅地建物取引主任者の資格を持った営業担当が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」でじっくりご説明いたします。

権利証を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。
ただし、手続きは司法書士等に依頼しますので、できるだけ早めに日生不動産販売へご相談ください。

必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。

一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。

ご所有不動産のご売却を検討される方の査定に関しては無料です。お気軽にご相談ください。

売却が決まっていなくても大丈夫です。
査定した価格を参考にしてご売却のご決定をすることもできますので、お気軽にご相談ください。

仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません

主なところでは、仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付するの印紙税などが必要となります。また、売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合があります。

価格の算定方法には積算価格を求める方法と収益価格を求める方法の2種類があります。
積算価格とは、通常土地（更地）の価格と建物の価格を合算して求めるもので、建物の築年経過に伴う価値の減少分を差し引いて求めます。

収益価格とは、一年で生み出される収益を利回りで除することによって求められる価格です。

経費控除後の収入を利回りで除することによって求められる価格をネット利回りベースの収益価格、経費控除前の収入を利回りで除することによって求められる価格を表面利回りベースの収益価格とします。
一般的に売り物件の情報等については表面利回りベースの価格を掲載しているケースが多いです。

日生不動産販売がご提案する賃貸経営はまず場所の選定（賃貸需要のある都市中心部）を第一に行っており、入居のニーズが長期的に見込めない立地の物件はご提案いたしません。
また、将来まで見据えた家賃設定（無理ない安定的な資産運用が実現する為）、付加価値の追求（近隣類似物件にない斬新な間取りやデザイン）に焦点をおき、常に入居者に喜んでいただける物件とは何か、研究し、お客様からご好評いただいております。
実際に日生不動産グループ創業以来20年以上経っても94％以上の入居率を維持しており、今後の社会情勢の変化にも対応可能なものと考えております。
さらには、オーナー様の立場にたって、経営開始後もグループ全体で管理・運用等の様々な角度からサポートさせて頂く体制も整えております。

日生不動産販売株式会社では20坪の土地から、アパートを建設することができます。
30坪であれば各条件により、8世帯の企画実績も数多く御座います。

まずは、賃貸経営に向いている立地なのかという調査から承りますので、お気軽にご相談ください。

日生不動産販売株式会社では、その土地のポテンシャルを最大限に生かせるよう、一棟一棟オリジナルの設計をいたします。そのため、異形敷地でもその地形を生かした賃貸物件を建築することができます。
土地所有しているだけでも、固定資産税や所得税がかかります。上手に活用して利益を生み出しましょう。

安定した入居率です。
立地条件によって入居需要が違いますので、建築の前段階でしっかりとマーケット調査を行い、適切な間取りに適切な賃料設定を行えるかで成功か否かが決まります。
よって、ご所有の土地でご検討される場合には、事前に専門業者へしっかりとマーケット調査を行い、進めるべきかと思います。
日生不動産販売株式会社においては、土地からのご提案を行っており、入居需要の高いエリアに絞って建築場所を選定しております。ご所有の土地についてもマーケット調査は可能ですので、是非一度ご相談頂ければと思います。

①所有地に賃貸物件を建築する
②所有地を売却し売却益を頭金として土地付き賃貸物件を購入する
③所有地を担保に土地付き賃貸物件を購入する
という選択肢がございます。
所有されている土地で賃貸経営が困難であれば、土地の売却からお手伝いさせて頂いておりますし、土地所有者様の予想以上に賃貸需要が高いケースもございます。
いずれにしても土地のポテンシャルが重要なポイントとなりますので、日生不動産販売株式会社でご提供する無料の土地診断を受けられてみてはいかがでしょうか。