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■不動産投資の魅力は自分自身でコントロールができること！

今、日経平均株価が暴落し、乱高下を繰り返している。25日には18000円を下回り、およそ半年ぶりに安値を更新した。6日連続で下落したのは2012年11月以来で、市場では暗雲が立ち込めている。

要因は、中国株の下落。急落が続いてもなお、当局が政策措置を打ち出さなかったことにより、リスク回避のための売りが続いた。外国為替市場では、円高ドル安に大幅に振れ、世界同時株安はまだおさまる気配がない。

日経平均株価が大幅に下落した結果、投資家にはどのような影響があるのだろうか？ 同じ投資ではあるものの大きく毛色の違う不動産投資と株式投資を比較して検証してみたい。


■同じ投資でも、株式と不動産ではここまで違う

株式投資には「市場の動きが予測しづらい」というデメリットがある。実際に、「市場から資金を切り上げなかったことを後悔している」という声も聞こえてきており、この数日間でかなりの額の損失を出した株式投資家も少なくはないようだ。

では株式投資をするにあたり、具体的にはどんなデメリットがあるのだろうか。以下にまとめてみたい。


■株式投資のデメリット

① 値下がり（元本が毀損）する可能性がある
② 資金調達の手段として融資を受けることができない
③ 自分の創意工夫で価値を上げられない
④ 状況が悪化する場合、そのスピートが早く、予測が難しい

今回まさに、①の状態に陥って嘆いている投資家も多いのではないだろうか。もし投資先の会社が倒産した場合、これまで投資した資金が一瞬にして紙切れとなってしまうリスクを含んでいる。

もちろん、ごく少ない資金で参入が可能、流動性が高いなどのメリットもあるが、市場が安定している時にはメリットを享受できる一方、現在のように市場に波乱が起こった場合には、どうしてもデメリットが目立ってしまう。

株式投資のデメリットである、下記の2点に関しては、不動産投資においては逆にメリットだ。

○自分の創意工夫で価値を上げられない
⇒周辺物件との差別化や賃料の見直し、リフォームなど創意工夫をして物件の価値を上げる方法がたくさんある。

○状況が悪化する場合、そのスピートが早く、予測が難しい
⇒入居率の下落や高額なリフォームなど、事前にある程度予測し準備をすることができる。

つまり、不動産はある程度自分自身でコントロールが可能な投資なのだ。

また、もし建物が滅失したとしても、一棟物件の場合には最後に土地だけは残る。たとえ物件の価値が下がったとしても資産がゼロになることがないため、ある程度の資産防衛になるという利点もある。

さらに、銀行で「株を買いたいから、お金を貸して欲しい」と言ったところで、もちろん貸してもらえないが、「一棟アパートを買いたいから、お金を貸して欲しい」は通用する。サラリーマンでも、銀行から融資を受けたお金で1億円を超える物件の購入だって可能なのだ。借り入れたお金を使って投資ができるというのも不動産投資の大きなメリットの一つと言える。

物件を購入した後も、リフォームやリノベーションを行うことで不動産の価値を高めたり、入居者の募集に力を入れたりすることで安定した家賃収入を得ることも可能だ。株式は、自分の影響が及ばないところで「ただ市場動向を見るしかない」一方、不動産は良い方向にも悪い方向にも、自分が影響を及ぼすことができる。


■株式投資経験者が不動産投資に参入する理由

では実際に、株式と不動産、両方の経験がある投資家のリアルな声を届けたい。福岡県に住む会社員のSさん（41歳）は、投資を始めたきっかけについて、以下のように語ってくれた。

「私には3人の子供がいるのですが、数年前のあるとき、将来の教育費を試算して唖然としました。

子ども一人当たり2100万円、3人だと6300万円の教育費が必要になる計算です。給料収入から毎月10万円を18年間教育費に当てたとしても2160万円にしかならず、到底足りないことに気づいたのです。子どもたちに十分な教育を受けさせてあげるには、どうしたらいいのか。解決策として浮かんだのが、副収入を得ることでした」

まずは多少の経験があった株式投資に挑戦。が、いつのまにか500万円のマイナスに。次に挑戦したFX投資でも100万円を失い、撤退を余儀なくされる。

「株、FXの失敗を経て、行き着いたのが不動産投資なんです。大家業は仕事と両立しやすく、思いどおりの成果も得られたのでハマりました。シミュレーションを重ねて、自分が望むプランを実現するやり方を見出せたのがよかったのでしょう」

株式投資では、やはりシミュレーションしきれないことが最大のネックになりそうだ。同様に、株式投資の失敗経験がある、大阪府に住む専業大家のOさん（32歳）はこう語る。

「実は僕、10年近く前に株でえらく損をして……。軽いうつになりました（笑）それが22～23歳で、その頃200万円の区分マンションを買うところから不動産投資も始めて、こちらは10年弱続けています。不動産は再現性のイメージが湧くから良かったんですよね。目の前にある物件に対しての世間の評価が分かり、大きくはぶれない。でも株は、心理的なところで値動きするイメージがあって怖いんですよね。予想がつきにくいというか。以来、株はやっていません」

その一方で、株式と不動産を両立させている投資家もいる。埼玉県に住むサラリーマン投資家のYさんはこう語る。

「単純な利回りという点では不動産に軍配が上がるでしょう。ただ、家賃収入は購入時をピークに下がっていくのが通例ですし、物件トラブルや修繕費といったランニングコストもかかります。一方、株は持っていても手間もランニングコストもかからず、換金もしやすい。また企業の成長により配当の増配も期待できます。株と不動産、双方の特性をうまく補完し合えるポートフォリオを組むのがよいのかもしれません」

いかがだろうか。今回は、日経平均株価が暴落したことを背景に、株式投資と不動産投資について紐解いた。それぞれにメリット・デメリットがあるが、株式投資家が不動産投資に参入する理由は少なからずありそうだ。市場が揺らぐ今、まだ株式にしか投資をしていない人は、他の投資先を検討してみても良いのかもしれない。

（楽待 不動産投資新聞より引用）