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不動産投資といえば、“節税”というテーマを連想するのではないでしょうか。実際、節税のために不動産投資を考えている方もいると思います。

投資のためには、具体的にどのような仕組でどれほどの節税につながるのかを事前に知っておく必要があります。

今回は「不動産投資で節税することが何を意味しているのか」について、ファイナンシャルプランナーの筆者が解説します。


■不動産を購入するだけで相続税を節税する、とは

不動産の購入で節税するというのは、不動産を購入することで相続税評価額を引き下げて相続税を節税するという考え方です。

相続税とは、相続財産の課税価格の合計から基礎控除を引いた後、様々な処理を施して算出するものです。相続税評価額に相続税率をかけて出すので、相続税評価額が低い方が、税額が抑えられるということになります。

たとえば現金で5,000万円ある場合、5,000万円が課税対象となりますが、5,000万円の不動産を購入すれば、相続税評価額は4,000万円に引き下げられます。

これは、不動産の相続税評価額が、土地の場合は路線価、建物の場合は固定資産税評価額と、どちらも取引価格より低い価格で評価されるためです。そのため、現金で持つより不動産で持っていた方が、不動産評価額が下がり相続税の節税が可能、ということになるのです。


■小規模宅地等についての相続税の特例を使った節税

特定居住用宅地等の相続の場合、330㎡までの自用地評価額が80％減額となる特例です。特定事業用宅地は400㎡まで80％減額、貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減額となります。

こちらは、居住している住宅や、店舗を相続する場合に使える特例です。自宅の評価額が80％減額されるとは、自宅の路線価をもとにした評価額が5,000万円だとすると、20％の1,000万円にしか相続税がかからないという意味です。

家族で居住していて、主に世帯主が亡くなったとき、残った家族が家に住み続けるにあたり、その家族の税負担を極力なくすための制度です。


■貸家建付け地の評価を利用した節税

土地を持っている人が相続税の節税目的にすすめられるのが、集合住宅を建てて人に賃貸するという事業です。

賃貸用不動産の購入、建築により、賃貸割合によって評価額を引き下げることがでます。

土地の場合・・・自用地価額×（1－割合×借家権割合×賃貸割合）

建物の場合・・・固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

「賃貸物件は賃借人がいることから制約を受けている」という観点から、評価額が減額となります。

不動産で相続対策ができるというのは、上記のような、不動産評価額の引き下げによる節税対策という意味です。

実際に居住している家が相続の対象になり、現金が用意できないから引き払わなければいけない、といった不利益が起こらないための制度になっています。

新たに節税目的で購入、賃貸経営を始める場合は、その先のビジネスがうまくいくか、を重視して、節税だけにとらわれず総合的に判断すべきでしょう。

（マイナビニュースより引用）