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若年層を中心に広がり見せている個人の不動産投資。 初心者が注意すべき落とし穴とは。最低限理解しておかなければならない基本は何か。 投資の“キモ”を検証する。

個人の不動産投資ブームが広がりを見せている。特に最近増えているのが20～30代の若年層だ。年金不安など将来への備えが主な動機のようだ。しかし、不動産投資は本当に長期・安定的な収益源となり得るのか。初心者が注意すべき落とし穴とは。最低限理解しておかなければならない基本は何か。投資の〝キモ〟を検証する。

マンションなどの不動産を購入し、他人に貸して賃料収入を得たり、その後の売却によって利益を得る不動産投資。対象となる不動産は、マンションやアパートのほかに、戸建て住宅、店舗、ビル、駐車場などいろいろな種類があるが、中でも代表格はワンルームマンションだ。人口減少社会とはいえ、都市部にはまだ借り手となる単身者が多く、空室リスクが少ないと考えられている。

実際に投資を考える際、最初に迷うことの1つが「新築」と「中古」のどちらを選ぶかということ。安定した賃貸需要が見込める立地が重要であることはどちらも同じだが、人によって投資できる金額は異なる。

■長期保有が前提

東京都心や横浜エリアを中心に、新築ワンルームマンションを開発・販売しているFJネクスト(東京都新宿区)はまず、こう指摘する。「我が社は短期で売却するのではなく、将来の収入源になるよう中長期的に運用する前提で販売している。そういった商品としての認知度も高まってきた」。

同社が供給しているマンションは、駅から徒歩10分以内の立地で、住戸面積は20～25m2、価格は2000万円台が主流。賃貸に出すと月額賃料は8～9万円程度。

長期・安定的な収入を得ていくには、空室が一番のリスク。「新築ならば、設備や仕様が最新の入居者ニーズとマッチしている。また、投資家から見ると、施主と売主が一緒なので、瑕疵の不安やトラブル防止といった面で安心感があり、アフターフォローも充実している」(同社)点を魅力として挙げる。更に、同社では管理会社もグループ内に持つ。売主と管理会社が1つのグループとして「顧客の信頼に応える」という認識が共有できているのも投資家の安心感となっていると分析する。

現在、顧客のほとんどが30～50代の会社勤めの男性。若い世代は、定年後など家賃収入を得たい時期に合わせて住宅ローンの完済計画を立て、それまでの時間を使って資産形成しているという。

退職金を購入資金に充て、家賃収入をその後の生活費やレジャー費として使う人もいる。

■複数の収入源を

一方、中古ワンルーム販売大手の日本財託(東京都新宿区)。同社第一営業部課長の千代田晃一氏は、「中古物件への投資は、利回りが高いことが一番の魅力。年明け以降、特に関心が高まっている」と話す。同社のホームページからの物件紹介希望者数は今年1月から数カ月間、従来の2倍に伸びた。今は落ち着いているものの、同社開催の投資セミナーで個別相談に参加する人数は増加傾向にあり、〝本気〟の人が増えている模様だ。

個人の不動産投資家というと50～60代のイメージだが、最近は20～30代が増えているという。「儲けたいというよりも、何かしないと将来が不安、と考える人が多い。株よりも不動産の方が安定感があると見ている」(同社)。

中古は、手ごろな価格の不動産投資とはいえ、リスクもある。「中古だけに退去時の改装費が膨らむこともあるが、必要なコストは全て事前に伝えている。知らないところで発生するとリスクになるが、知っていれば対応でき、リスクではなくなる」

同社では、顧客に対して長期保有を強く勧めている。「リスク分散のためにも収益源をたくさん持ってもらいたい。そのため中長期的には複数戸の所有を提案している」。同社で物件を購入したオーナーは約4850人おり、約4割が複数物件を所有しているという。

■物件価格、2割上昇

また、中古ワンルーム専門に売買仲介を手掛ける、きらめき不動産(神奈川県横浜市)。後藤聡志社長も「今は、20、30代がメインになっている」と話す。お金と時間を使い、生活を豊かにすること、老後の不安を減らすことが動機だという。

銀行側も融資するようになっており、初期費用100万円程度で投資を始める人もいる。

ただ、今は投資熱の高まりによって、物件の価格が高騰。今年に入り2割程上昇し、利回りが低下している。「良い物件を選ぶのが困難になっている。例えば以前は10のうち5つは良い物件があったが、今は10のうち1つほど。目を凝らす必要がある」(後藤社長)。

同社長は不動産投資のリスクとして「時間リスク」を指摘する。長期保有になるほど、そのリスクは高まる。数十年先の不動産市況は読みにくいからだ。「例えば10年で完結する投資であれば時間リスクは抑えられる。人生は限りがあるので、時間とお金のバランスをどう使うかが大切」と話す。

（住宅新報Webより引用）