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増え続ける日本の空き家問題への対策として期待されている空き家不動産投資。空き家投資は初期費用が少なく、利回りが高い不動産投資として知られており、興味を持っている投資家の方も多いのではないでしょうか。

しかし「空き家投資って本当に儲かるの……？」と半信半疑な方もいるかもしれません。
そこでこの記事では、メリットやデメリット、リスクなど、空き家投資の基礎知識について解説していきます。空き家投資で失敗しないためのポイントを、ぜひ押さえておきましょう。


■空き家不動産投資とは

空き家を利用して不動産投資に活用する方法を「空き家不動産投資」といいます。日本国内で空き家は増加傾向にあり、うまく活用することができれば不動産投資で大きな収益を出すことも期待できるでしょう。

・空き家投資に利用される物件

「空き家投資」といった場合、その対象となる物件は、格安で入手することができるような築古の戸建て物件であることが多いです。
かなり老朽化が進んでおり、そのままでは住めないような物件を安く買い取り、リフォームを施して、収益を生み出す物件に再生させるのが「空き家投資」の主な手法です。

中には、接道義務に適合していないことから、解体して再び建築することができない「再建築不可物件」や、用途変更のできない都市計画制限を受けた物件なども多くみられます。
普通の価格では買い手が付かず、格安の値段で売られているケースが多く、これらを利用して収益を狙う空き家投資もあります。

・増え続ける日本の空き家

「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年時点で空き家は848万9千戸。政府の空き家対策が功を奏し伸び率は鈍化しているものの、2018年の空き家率は13.6％に上昇し、過去最高の割合を示しています。

政府は、空き家の持ち主に直接指導することを可能とする空き家対策特別措置法を制定するなど、増え続ける空き家問題にメスを入れ始めています。空き家を利用した投資活動は、社会貢献という意味でも重要な役割を果たしているといえるでしょう。


■空き家投資の3つの方法

空き家投資には、主に3つの活用方法があります。それぞれの不動産投資の方法と概要をご紹介しましょう。

・賃貸に活用する方法

空き家を投資家自身が購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る、一般的な不動産投資と同じ方法です。

先述の通り、投資対象となる空き家は、築古や再建築不可物件であるケースが多く、物件価格が安い傾向にあります。物件価格と投資家の経済力によっては、現金で物件を購入できる場合もあるでしょう。金融機関の融資を受けられないという理由で購入を断念する心配がなくなります。

また空き家の状態が良ければ、リフォームをせずとも入居者に貸し出しをすることができるケースもあります。

・リフォームした空き家を売却する方法

購入した物件をリフォームによって資産価値を高めた後に売却し、売却益を得る投資方法です。
買い手がすぐに見つかれば、すぐに利益を出すことができます。また入居者が見つからず、ローンの支払いだけが発生する空室リスクがありません。

ただし、リフォームには知識や経験が必要なため、初心者にはハードルが高い投資手法だといえるでしょう。

・事業として活用する方法

普通に賃貸に出すよりも民泊や貸別荘としてのニーズが高い立地の場合、事業用として活用する方法もあります。物件の種類によってはコインランドリー投資に活用することも可能でしょう。
家具や、生活インフラ(水道・電気・通信など)の整備、事業用リフォームなどに多くの初期投資が必要となることに注意が必要です。


■空き家投資のメリット

空き家投資は物件が極めて安く手に入ることも多く、それ故に新築や中古物件を活用した通常の不動産投資とは異なるメリットが存在します。

・物件価格が安い

空き家は何も利用されていない建物なので、持ち主の意向によっては極めて割安で譲ってもらうことが可能です。先述の通り築古であったり、再建築不可物件であったりすることも多いため、格安で購入できることが多く、初期投資が少なくて済むというメリットがあります。
現金で購入することができれば、銀行の融資も必要ないので、融資審査にかける手間も必要ありません。

・利回りが高い

空き家投資は比較的物件を安く買えることが多いため、運用次第では大きな利回りを出せる可能性があります。

【利回りの事例】
・物件価格300万円(現金で購入)
・リフォーム代金100万円
・家賃5万円で貸し出し

5万円×12ヶ月÷（300万円＋100万円)×100＝15％→表面利回り15％

築古であるために相場よりも低めの家賃を設定したとしても、初期費用が低く済むことで高い利回りをキープすることができるでしょう。また、ローンを組まずに現金購入した場合、よりキャッシュフローがよくなり、手元に残る収益が増えることが期待できます。

・節税効果

リフォームの内容が、建物の機能回復だけでなく、付加機能を付け資産価値を向上させる内容である場合、その費用は「修繕費」ではなく「資本的支出」となります。「資本的支出」は、定められた計算式で算出された耐用年数に応じて減価償却することが可能です。

減価償却費用を経費計上すると、実際には黒字であっても、帳簿上赤字となることがあります。サラリーマンのように他に給与所得がある場合、損益通算をすれば所得税の還付を受けられる可能性があり、節税効果が期待できます。

ただし、建物の維持や原状復帰を目的とした場合は「修繕費」とされ、その年の費用に計上しなければなりません。その他、リフォーム費用が一定額以下、もしくは高い頻度で行われる場合は、修繕費とみなされるケースがあります。


■空き家投資のデメリット・リスク

空き家を利用した不動産投資は初期費用が低く、高利回りが期待できるというメリットがあります。しかし投資全般に言えることですが、高利回りの投資には相応のリスク・デメリットが伴います。事前にしっかり理解しておきましょう。

・リフォーム費用がかかりすぎると利回りが低下

空き家を購入した後に想定外の損傷個所が見つかった場合など、当初の予定よりもリフォーム費用がかさむケースがあります。また、リフォームをしたものの入居者が見つからなかったり、入居希望者の要望で追加リフォーム費用が発生したりすることもあるでしょう。
想定以上のリフォームが発生し費用がかさむと、利回りは低下してしまいます。

特に築古物件の場合は、購入前に専門家に物件調査を依頼するなど、慎重に判断しなければなりません。

・火災保険料の負担

築年数を重ねた物件は、水漏れ事故が多く発生する傾向があります。自身の建物をカバーするために、水漏れを補償範囲に含めた火災保険に加入しておきましょう。さらに、水漏れによって入居者の家財に損害を与えてしまうことがあるため、大家として入居者に対しての施設賠償責任保険にも加入しておく必要があります。

築古で耐震性が低い物件や木造物件の場合、保険料が高く設定されている傾向があります。支出が増えることで、利回りを圧迫してしまうリスクがあるでしょう。

・売却が難しいケースも

空き家投資は、いざ売却しようと思っても物件の買い手が見つかりにくかったり、土地価値が低かったりといったケースがあるため注意が必要です。

先述の通り、空き家投資の対象となる物件の中には、再建築不可物件や、用途変更ができない都市計画制限を受けている物件も多いです。その分格安で購入できるメリットもありますが、一方で売却しようとしても土地価値が低くなる傾向にあります。

土地価値が低ければ、金融機関からの担保評価が低くなります。ローンを組むことができず、買い手が見つかりにくくなることが考えられるでしょう。また、売却価格が低いと、自身の初期投資費用を回収できないリスクもあります。
空き家投資をする場合には、出口戦略をしっかりと考慮しなければなりません。


■空き家投資を成功させるために

空き家投資に起こり得るリスクを抑えるために、注意しておきたいポイントをご紹介しましょう。

・空き家の理由を推測する

空き家投資を始めるにあたって重要視したいのは、空き家になっている「理由」です。

相続や税金対策、資金問題など、所有者個人の事情によって空き家になっているのか、物件の立地や再建築不可などの制限により売却できずに空き家になっているのか、その理由によって投資判断が異なります。
特に後者の場合、投資として運用できるのかどうか、出口戦略まで考えて慎重に判断しなければならないでしょう。

空き家の理由が建物の劣化具合にある場合も注意が必要です。リフォームにかける費用を回収できるだけの賃貸需要や売却益が期待できるのかどうか、じゅうぶんに検討する必要があります。

こうした投資判断には、知識や経験が重要です。空き家投資を始めたい場合、なるべく多くの物件を見て現地調査を行うなど、物件を見る目を養っていきましょう。

・DIYでリフォーム費用を抑える

物件のリフォームは、全てをプロに依頼する必要はありません。ホームセンターなどで資材や器具を購入し、自分でリフォームすることもできます。
物件を見て、業者に依頼しなければならないのはどの部分か、自身でリフォームできる部分はどこかを見極め、リフォーム費用を抑えるのも一つの方法です。

ただし、自分で行うリフォームには知識や経験、ノウハウが必要です
セミナー・相談会に参加したり、大家さん同士のコミュニティに参加したりして情報を得るとよいでしょう。


■まとめ

空き家投資は、初期投資額が低く利回りの高い不動産投資なので、魅力的に感じる方も多いでしょう。しかし一方で、リスクが高く、知識や経験を必要とする投資手法でもあります。

物件選びの段階で、空き家となっている理由はなにか、その問題を解決し収益化させることができるのかを慎重に判断しなければなりません。また、リフォーム費用はどれくらいかかるのか、自分でリフォームできる部分はないか、といった見極めも重要です。

知識や経験を増やすことで、自分でもリフォームできる内容が増えてきたり、物件を見る目が養われてきたりすれば、空き家投資は非常に有効な投資手法です。ぜひ、セミナーや相談会を活用し、空き家投資にチャレンジしてみましょう。