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■底地は「不完全所有権」

底地とは“借地権が設定されている土地”のことです。土地の借り手（借地人）が持っている権利が「借地権」です。
元々、土地は所有者の権利が強かったのですが、現在では借地借家法によって借地人の権利が手厚く守られています。
借地人が利用しているため、地主さんは土地を自由に利用できず、半永久的に返してもらうこともできません。このため、底地は「不完全所有権」とも呼ばれています。地主さんにとって優良な不動産ではないのです。
こうしてみると、権利関係が複雑な底地は投資の対象としてはあり得ないもののように思えるのですが…


■見方を変えれば優良投資?!

たとえば、底地をはじめいくつかの不動産を所有している地主さんに相続が発生したとします。多額の相続税の支払いを求められた子どもたちは、まず最初に最も価値の低い底地を売却しようとします。
自由に利用できず、将来土地の値上がりも期待できない底地は高くは売れません。いくら安くても、とにかく売れる値段で売却することになります。
もしもそんな売底地があったらどうしますか？ 実はこれはチャンスなのです。
前回もお話ししましたが、投資の良し悪しは、つぎ込んだお金（投資金）と受け取るお金（配当）の関係（利回り）で決まります。
底地経営でも同じで、受け取る地代に見合った価格で購入できれば、立派な投資になるのです。
さらに、底地経営には、一般の賃貸住宅経営で心配されるリスクがまったくありません。


■リスクのない底地経営

アパート・マンションなどの賃貸住宅経営で大家さんの大きな心配ごとを挙げると空室、滞納、家賃値下がりのほか、修繕やリフォーム、建て替えといったところでしょうか。

ところが底地はそのいずれも当てはまりません。

1.空室
→建物を建てている借地人が出ていってしまう心配はまずありません。もし出ていったとしても、自分の土地として自由に使えるようになりますし、購入した金額の数倍（更地価格）で売ることができます。

2.家賃滞納
→地代の滞納があった場合、土地を返してもらうことができます。そうすれば、1と同じように自由に使用したり、売却したりすることができます。

3.家賃の値下がり
→基本的に地代は値下がりしません。

4.修繕・リフォーム・建て替え
→建物は借地人のものです。古くなろうと壊れようと地主にはまったく関係ありません。

もちろん、単純に利回りだけみると、賃貸住宅経営のほうが底地経営よりも上回ります。現在、東京都内の新築売りアパートの利回りが約7％なのに対して、底地の利回りは4％くらいだと思います。
ただし、アパートの場合、空室損や維持管理費などのコストがかかるので、それを差し引いた実収入の利回りは5％くらいに下がることになります。
そう考えると、確実で長期安定収入が見込める底地投資の利回りは4％でも魅力的ですね。
さらに、まれではありますが、更新料や第三者への権利売却するときの名義変更料、借地人による建物の建て替え（増改築）の承諾料など、一時金が入ることもあります。
このように、視点を変えれば底地経営は夢のような魅力的な投資に変わります。前回お話しした「不動産の良し悪しと投資の良し悪しは別」とはこういうことです。

（HOME'S不動産投資コラムより引用）