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相続した実家をどう活用するかといった相談が先日ありました。
グーグルのストリートヴューで見ると、長方形で240㎡と聞いていた敷地の正面は縁石が20個並んでいますので間口12mと想像できます（縁石のサイズはひとつ60cmですから）。と、いうことは逆算すると奥行は20mということです。写真で見ると、南道路で手前に立派な庭があり、奥の方に約30坪という古い（築40年）家が建っています。ここまで、わかればいくつかの選択肢を検討するのは容易です。
相続したばかりで、父の想いを考えると売却してしまうのは考えていない・・ということですから、そこを使って何をするかということですね。
場所的には、最寄りの駅から徒歩10分程度の住宅地といった感じです。

１）解体して月極駐車場利用
２）アパート建築（1R 系は厳しそうなので40㎡程度の1LDK？）
３）改修後貸家＋庭先を月極駐車場

これらが、考えられる選択肢。


１）解体して月極駐車場利用

①間口12mということは、車路5mを確保すると残り7m。普通車を駐車するには5mは確保しないといけないので、十分なスペースがとれます。また、奥行20mを1台あたり2.5m（できれば2.7m、ゆったりさせるなら3m取りたいところですが）の間口を取って割り付けた場合8台が駐車台数の上限という計算になります。
②ネットで「駅名＋駐車場」と入れれば、相場がわかります。ここの場合、1ヵ月1万円（8台で8万円）がいいところだということがわかりました。
③年間売上は8万円×12か月＝96万円
④空き状況を仮に10％、固定資産税は更地になると固定資産税の1/6評価、都市計画税の1/3評価（いずれも住宅敷地で200㎡まで。超分はそれぞれ1/3・2/3評価）の軽減が使えなくなるので、計算すると50万円位になりそうです。固定資産税評価は、全国地価マップで調べると良いでしょう。また、管理は契約賃料の5％程度で管理会社が受けてくれます。
⑤と、いうことは96万円－10万円（空損）－50万円（固定資産税等）－5万円（管理手数料）＝31万円（年間のNOI）
⑥更地にするには、解体費用120万円（坪単価3万円×30坪と整地費用＆消費税）、舗装費用で130万円（㎡単価5,000円として＋税）
⑦250万円かけて年間31万円。12.4％の投資といえますが、キャッシュフローは月3万円足らずとわずかです。また、本来この土地を売れば手に入るであろう4,000万円の自己資本は計算に入っていません。（入れると31万円÷（4,000万円＋250万円）＝利回り0.7％！）


２）アパート建築

①1種低層地域で建蔽率50％・容積率100％なので建物の上限は240㎡。
②間口12mなので、廊下側1.2m・窓側2m（2方向避難規定により）とすれば建物の幅は8.8m以下。尺貫法で割り付けるためには1.82mで割ればいいので上限4間半（8.19m）となります。壁厚や廊下から隣地の離れを考えるとこんなもんでしょう。
③奥行20mで、隣地からの離れを50cm（壁厚・排水升などを考えると60cm程度確保しておくと無難です）、道路側に階段部分を1.2m幅で確保と仮定すると、20m－0.6m－1.2m＝18.2m。尺貫法で割り付ければちょうど10間（18.2m）
④ワンフロアの面積は8.19m×18.2m＝149.058㎡・・・と、いうことは建蔽率による上限を優先して120㎡がワンフロア当たりのマックスということです。
⑤1LDKタイプは40㎡程度の広さが必要ですから各階3戸、全部で6戸。
⑥賃料は、ネットで調べたところ戸あたり10万円は取れそうです。
⑦したがって、年間賃料は10万円×6戸×12か月＝720万円。
⑧本体・設備をそれなりのグレードにして、解体・整地・外構工事・引込等々含めると1戸あたり1,000万円はかかりそうなので6,000万円。
⑨年間賃料720万円÷6000万円＝表面利回り12％程度の投資（土地を入れると7.2％）
⑩空室率5％、運営費率15％として、720万円×80％＝576万円（NOI）
⑪250万円自己資金を入れて、残りの5,750万円を2％25年で借りた場合年間約292万円の支払いになりますから、これを差し引いた284万円がキャッシュフローです。


３）改修後貸家＋庭先を月極駐車場

①現況の一軒家30坪を建替えると2000万円程度かかりますから、新築そっくり的な全面改修はその半額の1000万円。駐車場の舗装も予算に入るでしょう。
②駐車場＋通路として3～4mを奥の家用に確保すると、庭先部分に駐車できるスペースは3台分
③家賃は17万円、駐車場は3台で3万円。年間で240万円。
④空室損3％・運営費8％（戸建は居住期間が長いうえ、共用部管理が不要なので安いです）とすれば、NOIは213万円
⑤1000万円の工事費のうち、250万円を自己資金750万円を2.5％10年返済程度の条件で借入すると年間85万円の返済
⑥税引前手取りは213万円－85万円＝128万円

どうでしょう。多分、「２）アパート建築」か「３）改修工事＋駐車場」になると思います。
最大限土地を活用して、なるべく多くキャッシュフローが欲しい（ローンを返し終われば600万円近いCFになりますし）ということであれば２）アパート建築になるでしょうし、
ローンを多く組むのが嫌だとか、年間128万円のキャッシュフローを繰り上げ返済に回せば4年後には返済が終わってローンなし213万円と、アパート建築と比べてもあまり遜色のないキャッシュフローになるのでそれで十分だなんていうことになれば、３）改修の選択になると思います。
現状を含めた選択肢を数値化して、比較する。
投資判断の基本はこういったやりかたになります。

（HOME'S不動産投資より引用）