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■土地はまだまだ上がる？

すでにいくつかの不動産をお持ちの方もいらっしゃるでしょうし、これから不動産投資をはじめようとする方もいらっしゃるでしょう。

そんなみなさんに共通して関心があることといえば、今後の地価の変動についてでしょう。

今は不動産が活況といわれますが、まだまだ全体的に地価上昇が続くのか、はたまた下がってしまうのか。そして自分の土地は上がるのか下がるのか・・・
私はこの先、「稼げる土地」と「稼げない土地」の二極化の時代がくると思っています。


■「土地の二極化」の時代

「稼げる土地」とは、家賃収入など利益を生み出すことのできる土地、それができない土地が「稼げない土地」です。

今、日本は長いデフレ時代を脱却し、にわかに好景気ムードに包まれて不動産も上昇傾向にあります。
私は、この上昇ムードも一時的なことだと思います。冷静に考えればこの先も少子高齢化は止まりませんし、残念ながら過去のような大きな経済成長は望めません。それらのことを考えると、人が集まる

（住みたい）場所（＝「稼げる土地」）は絞られてきます。

具体的には、東京都心を中心に近隣の繁華街と通勤圏内の駅から近い住宅地、地方でも一部の大都市中心地周辺などは人に選ばれる「稼げる土地」になるでしょう。地価は現状維持、もしくはやや上昇することもあるでしょう。

それ以外は、残念ですが「稼げない土地」になる可能性が高いと思います。地価もゆるやかに下がっていくと思われます。


■アパートは「建てられません」

私が会長をつとめる株式会社アミックスに、都内に住む土地オーナー様から「所有する土地にアパートを建てたい」とのご相談がありました。
建築予定地は、東京都区内で都心のターミナル駅から約20分、最寄り駅から徒歩30分です。

結論からいうと、そこはアパート向きの土地ではありません。オーナー様にはその旨をお話しし、お断りしました。

アミックスは、ほとんどの自社建築物件をサブリース（一括借上げ）で管理しており、オーナー様の契約期間中の収入を保証しています。

東京都内とはいえ都心から遠い・駅から遠いこのケースでは、仮にアパートを建築して新築のときは満室になっても、年数が経つにつれて空室が増えてくることが予想されます。

もちろん、アミックスでもアパートを建築することは可能です。実際に同じ条件でアパートを建てるハウスメーカーもあると思います。でも、アミックスはいずれ経営が悪化すると予想される物件のサブリース契約はできません。

オーナー様にはお断りの理由を説明し、ご理解いただいたうえで、「では、この土地はどうしたらいいのか」とのご相談を受けました。


■答えは「資産の組み替え」

所有している土地が、将来性のない土地＝「稼げない土地」

だった場合、どうしたらよいのでしょう。
遊ばせておけば負担がかさむだけ。いずれ来る相続の問題もあります。かといって賃貸経営は難しい・・・さあ、どうする？

その答えは「資産の組み替え」です。

該当の土地は、アパート用地としては適さないけれど、ほかの用途（戸建住宅など）としては十分に需要があります。それなら、土地を売却して、その資金をもとに「稼げる土地」を買えばよいのです。

この場合の「稼げる土地」は土地でなくてもかまいません。土地のほか、店舗やオフィス、中古のアパートやマンションなど、立地と利回りのよい将来性のある不動産であればよいのです。

将来性のある不動産を購入し、長期にわたって安定した収益をあげることができれば、次世代につながる優良な資産を形成することができます。これが「資産の組み替え」です。


■組み替えるなら“今”

そして「組み替え時」は今です。

今後、地価が下がりはじめると、「稼げない土地」の売却は大変むずかしくなります。そうなってからでは遅いのです。もし、ご自分の土地が「稼げない土地」であるなら、今のうち、売れるうちに売却し、資産を組み替えるべきなのです。

（HOME'S不動産投資より引用）