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「満室」
賃貸経営をしていると、この言葉ほど魅力を感じるものはないかもしれません。
空室率が同じでも、保有戸数が多くなれば空室の数は多くなります。
率としては変わらないのですが、空室数が多いとなんとなく落ち着かない、そういう気持ちになる方も多いのでは。

また戸数が多くなれば、基本的にそれだけ入退去の数も増えます。
仮に100室あり1年間の入れ替え率が20%だとすると、1か月に平均、1、2部屋は入退去があることになります。となると満室になるのは一瞬で、わずかながらも空室期間が出てくるのは普通のことでしょう。
もちろん、一部「入居待ち」の長蛇の列ができているようなところは別ですが。

空室期間とは、具体的にどのくらいの日数なのでしょうか。
よく耳にする空室率○％というのは、絶対数に落とし込むとより具体的に把握することができます。
例えば10室保有していて空室の目標を5%とすると、実際に空室である日数は365日×10室×5％≒182日。　
1年で5室の入れ替えがあった場合、1室当たりの目標空室期間は182日÷5室≒36日となります。1室退去があるごとに、36日以内に次の方に入ってもらえれば、空室率5%という目標は達成ということです。
目標がはっきりしているので、そこから逆算で考えいつまでに何をすべきかという行動計画が立てやすく、またスケジュールの管理もしやすいでしょう。

空室率とは別のアプローチとして、空室であることがどのくらいの損失なのかということを具体的な金額で頭に置いておくのも良いと思います。
例えば、家賃5万円/月の部屋があったとします。
この部屋が半年間空室だったとしたら機会損失額は、5万円×6ヵ月=30万円。
頑張って空室期間を2ヵ月に短縮できるとするとその場合の機会損失額は5万円×2ヵ月=10万円。
であれば、本来損失になるはずであった30万円と対策をすることでの損失予想額10万円との差額20万円のうち、いくらかを使って目標である空室期間2か月を達成できれば、半年間待ち続けるよりも収支が改善します。
加えて、何か設備投資をした分は今回だけではなく、次回の募集時にも活きてくるでしょう。

どこに「投資」するかは、各々の戦略次第です。
予算を10万円として、半分を設備投資、残りを広告費やフリーレントといった募集促進費用にして動こう、設備投資は必要なさそうだから今回は募集促進費にしよう、など。
また古くなっているものがあれば、設備投資に全てを使うという選択肢もあるかもしれません。

五月雨で場当たり的に対処するよりも、具体的に数字に落とし込んで動いていった方が、全体像が見えるので適宜軌道修正がしやすく、漠然とした不安も軽減されることが多いものです。
もちろん、あくまで仮説を立てて動いていくということなので、描いたシナリオ通りにいくわけではありません。
これまで私が10数年賃貸経営をやってきて感じるのは、不思議なことに、力を入れてやっているところではない別の空室に申込みが入ったりすることも多々あるのです・・・
全く動かずに入居が決まることはほとんどないと感じているので、全体でみると結果オーライだとしています。
すぐに目にみえる効果が出るかどうかはわからないけれども、動いていれば必ず糸口は見つかると信じてやり続けることができるかどうか、地道ですがこれに勝るものはないのです。

入居の申込みを、待ちの姿勢で居続けてもなかなか決まらないことも多い最近では、自らリフォームや入居者募集活動に係る大家さんも増えてきたと感じます。
その際には目標とそのための戦略を持っていた方が効率もよく、長期に渡る賃貸経営においては何より自分のモチベーションを保つ助けにもなるはずです。

（HOME'S不動産投資より引用）