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■メガ大家の羨ましい日常

2012年にぼくが主催したイベント内で、保有物件の総額が10億円以上の不動産投資家の方を、「メガ大家」と呼ぶようにしました。この言葉はそこそこ定着しているようで、Googleで検索するといろんなサイトが出てきます。
このメガ大家さんは、サラリーマン向けに融資をしている銀行のほとんどが定めている「融資総額は年収の●倍まで」といった基準を遙かに超え、融資にほとんど悩むことなく購入を続けています。

フェラーリやポルシェといったスーパーカーを複数台所有していたり、1年の半分くらいを海外で過ごしていたりなど、羨ましい日常を披露している方もいらっしゃいますね。このコラムの読者さんも、そういったメガ大家さんを目指しているかもしれません。

ぼくは満室経営新聞の製作やセミナーの主催をしているので、そういったメガ大家さんにお会いして話を伺う機会も比較的多いのですが、やはり大成功を収める方には共通点があるようです。


■共通していないところ

「彼は～だから成功したので、自分には無理」というのは、不動産投資に限らずありがちなご意見ですが、ぼくが知る限りでは、できない理由としてよく挙げられる以下のようなポイントは、メガ大家になれるかどうかには関係ないことが分かりました。

１．性格や外見
メガ大家さんには明るくスポーツマン的な人もいますし、暗くてオタクっぽい人もいます。もちろん男性も女性もメガ大家さんはいますので、性別も関係ありません。

２．属性
　　大企業勤務や開業医など、高額な年収を得ている方は有利ではありますが、年収７００万円クラスのサラリーマンだった人や、小規模な個人事業主だった人でもメガ大家になれています。こちらも無関係だといって良いでしょう。スタートラインが多少前後するだけです。

３．年齢
　　今のところ６０代以上で不動産投資を始めた・・というメガ大家さんには出会っていません。早いほど有利ではあると思いますが、少なくとも５０代までは前例があります。

４．居住地
　　東北に住んでいたから高利回りの物件が買いやすかったとか、北海道は生コンの単価が安いので新築に有利だったという話も出ますが、どこに住んでいても１０億規模の購入を実現した人はいます。どこが有利かということではなく、ご自身の居住地に向いた投資法を選択しているということです。

５．不動産投資以外の生活
　　収入と支出をしっかりコントロールしているという点は当然として、それ以外では多趣味なメガ大家さんもいますし、不動産投資に全生活を費やしているメガ大家さんもいます。家族構成も様々ですので、このあたりに共通点はないと言えるでしょう。


■メガ大家の共通点＝必須の条件

下記に挙げるポイントは、全てのメガ大家さんに共通した要素です。逆に言えば、この共通点を自分も満たすようにしないと、１０億円レベルの大規模化を果たすのは難しいと言えます。
１．地元を中心に不動産投資を行っている。
ほとんどのメガ大家さんは、居住している都道府県とその周辺で物件を購入しています。規模拡大の過程で、遠方の物件を購入していた時期があるケースもありますが、大規模化するにつれて地元に集中していくようです。
　そして、地方銀行や信用金庫を融資のメインにしていくことで、サラリーマンの枠を超えた規模の資金調達が可能になるのです。遠隔地だと、そうはいきません。

２．自分のスタンスを貫き、その分野の知識は超一流。
　メガ大家さんには、「ＲＣ一棟もの」「ファミリー区分」「新築」「リニューアル投資」など、各自得意としているスタンスが必ずあります。そして、その分野の知識や情報には驚かされるばかりです。

　例えば、新築を得意としている投資家さんの場合、ターゲットにしているエリアの土地図面を見ただけで、どんな建物がいくらくらいで建築でき、いくらの家賃収入が入るのかを瞬時に判断できます。「この通りを越えると、入居属性が変わってシングルは埋まらなくなる」というような細かいエリア情報にも精通しています。

３．法人化している。
　これは１００％のメガ大家さんに当てはまります。賃貸業に事業として取り組んでいるということを金融機関や関係先に示すこと、会社の収益と個人のお金を明確に区別するという点で必須です。

４．完全な専業大家ではない。
ここは意外な共通点ですが、完全な専業大家さんとしてメガ大家規模になっているケースはほとんどありません。他の事業を手がけていたり、サラリーマンを続けていたりします。
収益不動産を続けて購入するための自己資金を稼ぐための収益源として、他業に取り組むことは大切な要素であると言えます。

また、不動産投資は多額の借入を伴うので、「自己資本比率」や「債務償還年数」などの決算書上の指標が悪くなりがちです。借入に頼らず、利益率の高いビジネスを同時に手がけることで、こういった数値が改善するという利点もあります。

５．適切な出口を取っている。
こちらも意外でしたが、メガ大家となるような方は意外と頻繁に自分の物件を売却しています。１０億円規模の大家さんだと、過去に４億円分くらいは売却しているようなイメージです。（つまり、総額で１４億円分購入している）
　物件を売却するのは規模を減らしてしまう行為ですが、最適な時期に出口を取って短期で自己資金を増やすことで、投資のスピードを加速させているのです。
　物件の売却は、決算書上の数値も改善させます（償却されて減少していった「固定資産」が、その金額以上の「現預金」に変わり、長期借入金も減少する）ので、大きなジャンプの前の踏み台のような効果があるのでしょう。

そのほか、「積極的に納税し、金融機関の評価を上げている」「友人知人を、銀行や不動産会社に積極的に紹介している（＝有力な顧客として、自分をＶＩＰ待遇してもらえるようになる）」といった細かい共通点もありました。

メガ大家をめざすのが、誰にとっても良いとは思いません。それぞれの人生において不動産投資の適切な規模というのは違うはずです。もちろん短期間で規模を大きくしようとすれば、それだけリスクも高くなるものです。
ただ、よく考えた上で１０億円規模の購入を目指していくということなら、上記の共通点はしっかり踏襲していくべきでしょう。先人が試行錯誤の上で導き出した正しいルートが分かれば、そこまで追いつくのはさほど難しいことではありません。

（HOME'S不動産投資より引用）