日生不動産販売株式会社 不動産投資運用専門サイト

「不動産投資」と言っても、新築・中古・区分・一棟・マンション・アパート・戸建等と様々な種類がありますが、私の場合は、入社３年目で自己資金も無く、多額の借金を背負う度胸が無かったので、まずは都内の中古で築浅の１ルーム物件を購入しました。それから、私の不動産投資家人生がスタートしました。

「退去されたらどうしよう」「事故物件になったらどうしよう」「借金を返済できなかったらどうしよう」等と最初のうちは様々なリスクが頭から離れませんでした。しかし、運が良いということもあったのかもしれませんが、その物件は当時の入居者が、一度も退去されることなく、入居していただいています。

時間が経つと共に、入居者の家賃収入から銀行への支払いを行うことで借金がどんどん減っていく感覚が楽しくなり、次第に恐怖心も少なくなってきました。
それからというもの、不動産会社を訪れ、まだ一般に公開されていないような物件を探し求めては、物件を購入するということを繰り返してきました。

ところで、皆さんは物件を探す際にまず気にするのはどこでしょうか？

一般的には、いつも利回りやNET利回りを見て、購入か否かの判断をされると思います。
しかし、利回りだけに飛びつくと、痛い目に合うのが不動産投資です。

高い利回りが設定されている物件は、そこまで価格を下げざるを得ない理由があるのかもしれません。

何年も色々な物件を見ていくうちに、物件価格が高い、安いといった部分だけでは
実質の利回りを判断することが難しいことを実感するようになりました。

物件の価格や賃料以外で、より利回りを高く設定することができないだろうか？
そう考えるようになり、結果、私は物件にかかるランニングコスト。
つまりは物件の「管理費」・「修繕積立金」というものに次第に注目するようになりました。

つまり家賃を上げるという事はなかなか難しいこのご時世において、コストの見直しがNET利回りの向上に直結するのではないかと考えました。

毎月１万円もする管理費が3,000円でも下がれば、家賃を3,000円上げたこととイコールとなり、NET利回りは大きく変化します。

しかし区分マンションにおいて、管理費とはオーナー全員で出し合うものなので、なかなかこの部分のコストをカットすることは難しいという壁にぶつかりました。

そこで改めて、区分マンションの管理費について一度整理したいと思います。

分譲マンション、投資用区分マンションの大部分のマンションでは、マンションの管理会社が管理されています。

分譲マンションのファミリー物件の場合、毎月1万円～３万円程の管理費を支払い、マンション共用部の清掃や蛍光灯の交換、エレベーターの保守点検や消防点検等の共用部分の管理全般にかかる費用を、それぞれのオーナーが事前に総会で決めた金額を負担しています。

この「総会」というのがポイントで、何をするにしてもこの「総会」で多数決を取って物事を進めていく必要があります。管理費を下げるためにもこの「総会」を頑張って運営し、仲間を見つけながら管理費を下げることを目標に動いていく必要があります。

ところで皆さんはマンションを購入される際、マンションの物件自体は少しでも安くなるように価格交渉をされるかと思います。

しかし、ほとんどの方が管理費の値引き交渉はされないのが現状です。というのも「自分の部屋だけ、管理費を安くして欲しい」等というワガママが通るとは考えないためです。

しかし、この皆さんが値引き交渉されない管理費ですが、本当に適正価格かどうかを皆さんは考えたことがありますか？
というのも、日本のマンションの大部分が管理費の最適化ができていないというデータもあるようです。

通常、親会社が建てたマンションの管理は関連の子会社が行うことがほとんどです。
つまり親会社がマンションを建てることができれば、子会社には自動的に管理の案件が降ってくるという構図になっています。これで競争原理は働くのでしょうか？

誰も値引き交渉の無い管理費ですが、上述のように競争原理が働いていないために、管理会社の利益の温床になっている可能性があります。場合によっては、必要以上の修繕工事を予定しているために必要以上の修繕積立金が発生しているかもしれません。また、同じ品質の管理でも今の管理費よりもかなり安くできるかもしれません。

今よりも管理費が3,000円でも5,000円でも下がるのであれば、管理費を見直す価値はあるのではないのでしょうか？

区分マンションをお持ちの皆さん、あなたが毎月払っている管理費は最適でしょうか？
今一度、適正価格かどうかを確認されることをお勧めします。

（HOME’S不動産投資より引用）