日生不動産販売株式会社 不動産投資運用専門サイト

今年もあと数日で終わりです。
年末年始に来年の目標を立てる方も多いことでしょう。こちらのコラムをお読みになる方でしたら、そこに資産運用という項目も入っているでしょうか。一年を振り返りつつ、来年に向けて思いを巡らす時間もこの時期ならではですね。

今年一年の収益不動産市況を一言で表すならば、「市場の参加者増加」だと感じます。
市場が活況になると様々な媒体で「不動産」が取り上げられ、見聞きする機会が多くなる→興味が湧くという流れなのでしょう。


①一般個人

年々裾野が広がり、興味を持つ人が着実に増加していると感じます。
本業を持ちながら不動産経営も行うといういわゆるサラリーマン大家さんや、退職金の一部を使って運用を考えるリタイア層共に、じわじわと増えてきています。また最近は、不動産投資・賃貸経営をする女性の活躍が多くなっていることもあり、それを目にした20～30代の比較的若い女性が興味を持つという流れもあります。
一方、既に不動産を保有している場合は売却に動く方も多い状況です。
売却資金で次の投資先を探しつつも、不動産については「無理にでも購入」ではなく、自身のスタンスに合わなければ少々様子見という雰囲気も感じられます。

少し視点は変わりますが、現在国は「高齢者が保有する資産を若い世代に移していく」ことを目指しています。その一環で「相続税は増税、贈与は減税」という施策も。
「次世代へ資金を」という動きにより、資金を持つ若い世代が増えれば、その一部が不動産を含めた資産運用に流入してもおかしくないでしょう。
彼らはこれまで生きてきた背景から、将来に対して自己防衛の意識が比較的強いと思われます。贈与を受けることで、消費だけではなく運用や投資に対しても資金を振り向けるという新しい流れをつくる可能性もあるのではないでしょうか。


②地主・資産家

相続税対策で賃貸住宅の建築が多くなっていることは、皆さんもご存じですね。
私はセミナー等で話しをする機会も多いのですが、ここ1、2年は特にご参加者で具体的に動いている方も増えていると感じます。
その要因のひとつともなっている相続税改正が来年1月からいよいよ始まります。
基礎控除が4割も減額され一部税率も上がるということで、資産の評価減効果が高い不動産の活用は、今後も引き続き継続しそうです。

また、従来地主さんは保有している土地にアパート等を建築する方が多かったのですが、それに加えて新たに土地から購入するという動きも増えてきているようです。
担保や資金面などで比較的余力がある方も多いと思われる中、動向によっては賃貸住宅供給の新たな担い手になるかもしれません。


③ファンド関係

不動産投資ファンドとして代表的なJリート。
ここ2年ほど新たな投資法人がいくつも上場し、現在、これまでで最高の49銘柄になりました。
市況の活況を背景に増資による資金調達も活発です。
ただし物件については特に都心部ではやはり高値傾向で、端的に言えば「お金はあるけれど（取得に見合う）物件がない」という状況になっているようです。
そんな中、収益性を求めて地方での物件取得に積極的に動くところも見受けられ、今後どの程度この動きが拡大していくのかも、地価や不動産価格に関係してくると思われます。
またまだ数は少ないですが、結構な高値でも手を出すといった動きもちらほらと耳にするようになっており、気になるところです。


④外国人

香港や台湾など、特にアジア勢の動きが活発です。
自国では不動産価格が高騰しインカムゲインが見込めない中、多少なりともそれを期待できる日本不動産はまだ割安に感じられるよう。価格も数百万円から数十億円と幅広い需要を感じます。
そこへ拍車をかけているのが、この円安。インカムゲイン、将来のキャピタルゲインにプラスして為替差益も期待できるわけですから。
数年前の円高時に海外不動産に興味を持ち購入する日本人が増加しましたが、それと似ています。
ただ、逆に円高に振れ始めると売却して利益確定の動きも多くなることはあるでしょう。

また国は、2020年に日本への観光客倍増を目指す中、海外富裕層が長期間滞在可能な制度を新設する見通しです。現行の滞在期間上限90日間を、預金3000万以上＆60歳以上に限り1年まで延長する予定。富裕層ということもあり、不動産に関しても更なる資金流入の可能性はあるのではないかと思います。

気になる市場参加者の動きを、4つの視点から考えてみました。
目的やアプローチの仕方はそれぞれですが、インカムゲインを魅力に感じ不動産市場への参加者が増えていることは確かです。ただ特に都心部では、不動産の価格上昇がぎりぎりのところまできている地点も見受けられます。
不動産市場全体を覆う「期待感」がしぼまないうちに、企業業績や給与アップ等、実体経済がついていくかどうか。上記で挙げた各層は今後どのような動きを見せるのか。また、現在水面下に点在するであろう地雷により、世界的リスクが急浮上しないかどうか。来年はこのあたりを注視していきたいと思います。

（HOME'S不動産投資より引用）