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■きっかけは「副業」と「税金対策」

スタークラフトは5月11日、アパートオーナーを対象に実施した「アパート経営の成功率の調査」の結果を、不動産情報を発信するWebサイト「不動産のいろは」にて発表した。

調査によると、アパートの経営が「成功している」と回答したオーナーは、全体の69％。「どちらともいえない」と回答したオーナーは31％だった。

また、アパート経営を始めたきっかけは、「副業」が37％、「税金対策」が34％、「資金的な余裕」が21％、「自分年金」が8％となっている。税金対策または副業で、アパート経営を始めたオーナーが約7割を占める。

相続などで土地や家屋を所有すると、住む人がいなくても高額な固定資産税が課税される。最近では、空き家を放置するとペナルティとして軽減措置が撤回され、最高7倍の固定資産税が課税されるようになった。

このため税金対策になる上に、事業としての収益も見込めるアパート経営を始めるケースが多い。


■アパート経営を成功させる3つのポイント

「不動産のいろは」ではアパート経営の成功のポイントとして、次の3点を挙げている。

第1は、「土地所有で建物のみ負担であれば成功率が高い」。

第2は、「土地から購入する場合は高い家賃がとれないと失敗する」。

第3は、「中古物件を狙う」。

アンケートで投資資金を尋ねたところ、2,000万以内から1億円までと投資資金には幅があった。

1億円を投資したオーナーは土地から購入しており、建物だけを建築したオーナーの場合は、3,000万円～5,000万円前後のケースが多い。

また、アンケートでは9割のオーナーが自己資金の他に借り入れも行っている。

資金繰りを考えれば、借り入れは少ない方がよいのは言うまでもない。

このことからもアパート経営は、土地を所有しており建物の建築費のみを負担する方が、成功率が高いといえる。

土地から購入するのであれば、成功のポイントは家賃設定となる。1億円もの投資をしたのであれば、毎月の返済も高額になる。このため長期にわたって高い家賃が得られる物件でないと、返済負担が大きくなる。

長期的に高額な家賃が取れるのは、立地条件が良い物件である。また、部屋数を多くして回収率を高める必要があるため、自己管理ではなく管理会社と連携しながらの経営が望ましい。

では、中古物件の成功率はどうだろうか。中古物件の最大のメリットは、資金が抑えられることにある。建物の経年劣化などデメリットもあるが、程度の良い物件なら新規建築の半額程度で購入できる。

ハードルが低く、すでに客付けができている中古物件は、不動産投資を始める方法としておすすめだ。ただし築年数が古いと、メンテナンス費用が高額になるので、この点についての検討が欠かせない。

（不動産投資ニュースより引用）