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不動産投資は1棟だけでなく2棟3棟と、どんどん規模を拡大していきたいという方も多いと思います。
しかし1棟目にどんな物件を購入するかによって、今後の賃貸経営・資産規模拡大に大きな影響を与える可能性があります。

それでは1棟目購入の際にどんな点に気をつけるべきか見ていきましょう。


■なぜ1棟目が重要なのか？

不動産投資において1棟目の購入が重要な理由は、ずばり「2棟目以降の銀行借入に対しての影響が大きい」という点です。
1棟目購入時点とは違い、2棟目以降の借入からは「不動産賃貸業を行う事業者」として経営・運営能力や資産状況をみて融資の判断をされる比重が大きくなります。

それでもサラリーマンの方の場合、高収入であれば2棟・3棟と購入できる場合がありますが、融資可能額がすぐに頭打ちになります。
ですので不動産投資の規模を大きくしていきたいと考えている方にとっては1棟目の購入は重要になります。


■キャッシュフローがプラスであること

不動産賃貸業に関わらず、銀行が経営・運営状況を判断するのに大事な要素は「黒字」かどうかということです。

もちろん利回りが良い物件の購入も大切ですが、立地も含め満室経営が見込める物件を選ぶこともポイントです。
また、必要経費や毎月の返済額に関してもあらかじめ計算し赤字にならないようにシミュレーションしておきましょう。

ただ必要経費に関しては自分の努力だけでは削減することが難しいため、毎月の返済額を調整できる「借入期間」についても注目します。
あまり借入期間を短くしてしまうと、キャッシュフローが出にくくなり、少し空室が出るだけで赤字となってしまう可能性があります。
収支のバランスを見ながら、ある程度借入期間を長めに設定してキャッシュフローにゆとりを持たせましょう。


■担保評価の高い物件を選ぶ

銀行は返済が滞った際に不動産を売却して安全に資金回収できるよう、担保に取る不動産を「担保評価」しますが、この担保評価額が2棟目以降の融資に重要です。

評価の方法は、主に収益性からみた「収益還元法」（収益価格）と、土地・建物の現在価値を調べて合計する「原価法」（積算価格）があり、銀行によって両方または片方を採用して評価を行っています。

ただし、資産規模を拡大していくために重要なのは「原価法」（積算価格）です。
通常利回りばかりを重視して買い進めると、貸借対照表上大きく債務超過となる場合がほとんどの為、すぐに融資可能額が頭打ちになります。

これを避けるためには、

ご自身で購入前に土地を「路線価」を用いて評価し、建物を再調達原価を元に現在の価値を減価修正して求め、積算価格が購入価格に近くなるような物件かどうか確認
しましょう。

特に経年で減価償却しない土地の路線価上の価格が評価の多くを占めているかどうかがポイントです。


■1棟目の重要性

1棟目の購入を間違えなければ、2棟目・3棟目と購入していくのがとてもスムーズに進めることができます。

あなたの目標となる資産規模達成のためには1棟目の購入は慎重に行い、実績と評価を積み重ねていくことが大切です。

（マネーの達人より引用）